Immobilienrendite in Dubai: Was nach den Kosten bleibt

Bruttorendite, Nettorendite und Gesamtertrag

Drei Begriffe werden verwechselt. Sie auseinanderzuhalten ist der Großteil der Arbeit.

• Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ignoriert jede Kostenposition und schmeichelt daher stets.
• Nettorendite ist die Jahresmiete minus laufende Jahreskosten, geteilt durch Ihre gesamten Anschaffungskosten (Preis plus einmalige Kaufkosten). Das kommt dem näher, was Sie behalten.
• Gesamtertrag addiert zur Mieteinnahme jede Wertänderung der Immobilie. Wertzuwachs ist kein Einkommen und nicht garantiert, halten Sie ihn also getrennt von der Rendite.

Es zählt auch, ob Sie eine Jahreszahl oder eine kumulierte über mehrere Jahre angeben und ob Sie eine Hypothek nutzen — Hebel verändert den Barertrag, in beide Richtungen.

Die Kosten zwischen Brutto und Netto

Dies sind die Posten, die aus einer Brutto- eine Nettorendite machen. Planen Sie für alle ein, auch für die, die nicht jedes Jahr anfallen:

• Jährliche Servicegebühren — oft die größte Position, pro Quadratfuß abgerechnet und sehr gebäudeabhängig. Siehe wie man sie vor dem Kauf prüft.
• Objektverwaltung — bei Nutzung eines Verwalters üblicherweise ein einstelliger Prozentsatz der Miete.
• Instandhaltung und Reparaturen — eine jährliche Rücklage plus gelegentliche größere Posten.
• Leerstand — Zeiten zwischen Mietern, in denen keine Miete fließt, die Kosten aber weiterlaufen.
• Versicherung und etwaige Kosten der Eigentümergemeinschaft oder für Verlängerungen.
• Bei Finanzierung Hypothekenzinsen — die das behaltene Geld mindern.

Die Formeln und eine illustrative Rechnung

Die Rechnung ist einfach; die Disziplin liegt in ehrlichen Eingaben.

• Bruttorendite = Jahresmiete / Kaufpreis
• Nettorendite = (Jahresmiete − laufende Jahreskosten) / gesamte Anschaffungskosten

Das folgende Beispiel ist rein illustrativ. Die Zahlen sind hypothetische runde Werte, gewählt, um die Methode zu zeigen, keine Marktdaten oder Prognose für irgendeine Immobilie.

Nun ein Negativfall bei derselben Immobilie: zwei Monate Leerstand, eine höhere Servicegebühr und eine ungeplante Reparatur könnten die Jahreskosten auf AED 45.000 heben und die erhaltene Miete auf AED 87.500 senken, was ein Nettoeinkommen von etwa AED 42.500 und eine Nettorendite nahe 2,6 % ergibt. Dasselbe Objekt, ein sehr anderes Ergebnis — weshalb eine einzelne Bruttozahl niemals die Entscheidung treiben sollte.

Diese Zahlen sind illustrative Eingaben zur Demonstration der Rechnung. Bruttorenditen in Dubai werden häufig in einem Bereich mittlerer bis hoher einstelliger Prozentsätze diskutiert, der je Gebiet, Gebäude und Segment variiert; rechnen Sie stets Ihre eigene Nettozahl auf Basis geprüfter Miete und Gebühren der konkreten Immobilie.

Wie eine Hypothek das Bild verändert

Kreditaufnahme senkt das eingesetzte eigene Kapital, was den Ertrag auf Ihr eigenes Kapital steigern kann, wenn die Miete Zinsen und Kosten komfortabel übersteigt — und ihn senken oder negativ machen, wenn nicht. Hebel verstärkt beide Ergebnisse, und Ihre Anzahlung als Nicht-Resident ist höher, modellieren Sie es also ausdrücklich, statt anzunehmen, dass es hilft. Die Finanzierungsseite behandeln wir in Hypotheken für Nicht-Residenten und die einmaligen Kosten in den Kosten des Kaufens.

Das Fazit

Beurteilen Sie eine Investition anhand der Nettorendite mit geprüfter Miete und echten Gebühren, halten Sie den Wertzuwachs getrennt und nie als gegeben, und prüfen Sie vor dem Kauf mit einem Leerstands- und einem Höherkostenszenario. Eine Immobilie, die brutto stark aussieht, kann netto gewöhnlich sein — und die Lücke liegt ganz in den Kosten, die Sie vorab prüfen können.

Wenn Sie ein Nettoertragsmodell auf echten Zahlen für eine bestimmte Wohnung möchten, einschließlich ihrer Servicegebühren, erstellen wir es mit Ihnen.