Dubai'de gayrimenkul getirisi: maliyetlerden sonra ne kalır

Brüt getiri, net getiri ve toplam getiri

Üç terim karıştırılır. Onları ayırmak işin büyük kısmıdır.

• Brüt getiri yıllık kira bölü alış fiyatıdır. Her maliyeti yok sayar, bu yüzden hep gösterişlidir.
• Net getiri yıllık kira eksi yıllık işletme maliyetleri, bölü toplam edinme maliyetiniz (fiyat artı tek seferlik alış maliyetleri). Elinizde kalana daha yakındır.
• Toplam getiri kira gelirine mülkün değer değişimini ekler. Değer artışı gelir değildir ve garanti değildir, bu yüzden getiriden ayrı tutun.

Yıllık mı yoksa birkaç yıl üzerinden birikimli mi bir rakam verdiğiniz ve kredi kullanıp kullanmadığınız da önemlidir — kaldıraç nakit getiriyi iki yönde de değiştirir.

Brüt ile net arasındaki maliyetler

Bunlar brüt getiriyi nete çeviren kalemlerdir. Her yıl oluşmayanlar dahil hepsini bütçeleyin:

• Yıllık aidatlar — çoğunlukla en büyüğü, metrekare başına faturalanır ve binaya çok özgüdür. Bkz. almadan önce nasıl kontrol edilir.
• Mülk yönetimi — bir yönetici kullanırsanız, çoğunlukla kiranın tek haneli bir yüzdesi.
• Bakım ve onarım — yıllık bir karşılık, artı ara sıra daha büyük kalemler.
• Boşluk — kiracılar arası, kira olmayan ama maliyetlerin sürdüğü dönemler.
• Sigorta ve varsa site/yenileme masrafları.
• Finansman varsa ipotek faizi — elinizde kalan parayı azaltır.

Formüller ve örnekleyici bir hesap

Matematik basittir; disiplin dürüst girdiler kullanmaktadır.

• Brüt getiri = yıllık kira / alış fiyatı
• Net getiri = (yıllık kira − yıllık işletme maliyetleri) / toplam edinme maliyeti

Aşağıdaki örnek yalnızca örnekleyicidir. Rakamlar yöntemi göstermek için seçilmiş varsayımsal yuvarlak değerlerdir, piyasa verisi veya herhangi bir mülk için bir öngörü değildir.

Şimdi aynı mülkte olumsuz bir senaryo: iki ay boşluk, daha yüksek bir aidat ve plansız bir onarım yıllık maliyetleri AED 45.000'e çıkarıp alınan kirayı AED 87.500'e düşürebilir; bu da yaklaşık AED 42.500 net gelir ve %2,6'ya yakın net getiri verir. Aynı varlık, çok farklı sonuç — bu yüzden tek bir brüt rakam kararı asla yönlendirmemeli.

Bu rakamlar hesabı göstermek için örnekleyici girdilerdir. Dubai'de brüt getiriler bölge, bina ve segmente göre değişen, orta ile yüksek tek haneli bir aralıkta yaygın olarak konuşulur; her zaman belirli mülkün doğrulanmış kira ve aidatları üzerinden kendi net rakamınızı hesaplayın.

Bir kredi tabloyu nasıl değiştirir

Borçlanmak koyduğunuz sermayeyi azaltır; kira faiz ve maliyetleri rahatça aşınca kendi sermayenize getiriyi artırabilir — aşmazsa düşürür veya negatife çevirir. Kaldıraç iki sonucu da büyütür ve yerleşik olmayan olarak peşinatınız daha yüksektir, bu yüzden yardımcı olduğunu varsaymak yerine açıkça modelleyin. Finansman tarafı yerleşik olmayanlar için krediler yazısında, tek seferlik maliyetler almanın maliyeti yazısında ele alınır.

Özet

Bir yatırımı doğrulanmış kira ve gerçek aidatlarla net getiriye göre değerlendirin, değer artışını ayrı ve asla varsayılmış tutmayın ve almadan önce bir boşluk ve yüksek maliyet senaryosuyla stres testi yapın. Brütte güçlü görünen bir mülk nette sıradan olabilir — ve fark tümüyle önceden kontrol edebileceğiniz maliyetlerdedir.

Belirli bir daire için, aidatları dahil gerçek rakamlar üzerine bir net getiri modeli isterseniz, onu sizinle birlikte hazırlayabiliriz.